서울 전역·경기 12곳 규제지역+토허구역 동시 지정 거래 제한·허가 요건 한눈에

 

부동산/정책분석 2025-10-16

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서울 전역·경기 12곳 규제지역+토허구역 동시 지정 거래 제한·허가 요건 한눈에정부가 부동산 과열을 막기 위해 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 동시 지정했습니다. 거래 제한 사항과 허가 요건을 상세히 정리했습니다.

핵심 요약:
서울 전 자치구와 경기 12개 시·군이 조정대상지역 및 토지거래허가구역으로 지정되어 대출·양도세·거래허가 등 강력한 규제가 적용됩니다.

중요도: ★★★★★ (5/5) - 부동산 거래 필수 확인 사항

목차지정 지역 전체 리스트규제지역 주요 제한사항토지거래허가구역 허가 요건투자자·실수요자 영향FAQ

1. 지정 지역 전체 리스트서울 (25개 전 자치구)강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 마포구, 용산구, 성동구, 광진구, 동작구, 관악구, 강서구, 양천구, 영등포구, 구로구, 금천구, 종로구, 중구, 성북구, 강북구, 도봉구, 노원구, 은평구, 서대문구, 중랑구, 동대문구경기 (12개 시·군)성남시 (분당구, 수정구, 중원구)과천시하남시광명시안양시 (동안구, 만안구)용인시 (수지구, 기흥구)고양시 (일산동구, 일산서구, 덕양구)수원시 (팔달구, 영통구, 장안구, 권선구)남양주시 (다산, 화도 일부)의왕시구리시군포시

서울·경기 규제지역 지도 (국토교통부 제공)

2. 규제지역 주요 제한사항

구분	제한 내용	비고
주택담보대출	LTV 최대 50%	9억 원 초과 주택
전매제한	소유권 이전 후 3년	분양권 포함
청약 당첨 제한	재당첨 제한 5년	민간분양 기준
양도소득세	중과세율 적용	2주택 이상 20~30%
취득세	중과세율 적용	2주택 8%, 3주택 12%

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3. 토지거래허가구역 허가 요건토지거래허가구역 내에서 토지를 거래하려면 시·군·구청장의 사전 허가가 필요합니다. 허가 대상 주거지역: 180㎡ 이상 상업·공업지역: 200㎡ 이상 녹지지역: 250㎡ 이상 관리·농림지역: 500㎡ 이상 허가 요건 이용 목적의 적정성: 실제 거주·사업 목적 입증 자금조달 계획: 투기 목적이 아님을 증명 취득 가격의 적정성: 시세 대비 과도한 프리미엄 여부 이용 시기: 계약 후 2년 내 이용 계획 제시 제출 서류 토지거래계약 허가신청서 토지이용계획서 자금조달계획서 등기부등본 토지대장 및 지적도 계약서 사본

PRO TIP:
허가 심사 기간은 평균 15~30일 소요되며, 거짓 서류 제출 시 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금이 부과될 수 있습니다.

토지거래허가 신청 절차도 (국토부 제공)

4. 투자자·실수요자 영향실수요자실거주 목적 1주택 매수자는 대출 규제와 청약 제한은 있지만, 세제 혜택(1가구 1주택 비과세)은 유지되므로 장기 보유 계획이라면 큰 영향은 없습니다.투자자다주택자는 양도세·취득세 중과, 대출 제한, 전매 제한 등으로 단기 차익 실현이 사실상 불가능해졌습니다. 보유세 부담도 증가합니다.토지 매수자토지거래허가구역 내 토지 매입 시 사전 허가를 받아야 하며, 투기 목적으로 판단되면 허가가 거부됩니다.

5. 자주 묻는 질문지정일 이전 계약 건은 기존 규제가 적용되며, 지정일 이후 잔금 지급 시 신규 규제가 적용됩니다.전세자금대출은 주택담보대출과 별도로 운영되므로 규제지역 지정과 무관하게 기존 한도가 유지됩니다.시장 안정화 판단 시 해제되지만, 통상 2~3년 이상 유지되며 조기 해제 가능성은 낮습니다.해당 토지가 소재한 시·군·구청 토지정책과에 방문 또는 온라인(정부24)으로 신청 가능합니다.

관련 사이트

국토교통부 정부24 부동산 거래관리시스템

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